土地探しのコツ｜理想の家を建てるための5つの重要なポイント！

日本全国で売りに出ている土地は日々、数十万件もの数が継続して公開されています。

そんな中で現状、理想的なお家づくりのために土地を探している方も多いのではないでしょうか。

でもどのように探していいのか変わらないなど、多くの人が直面する悩みで確認すべき点が多いのも土地探しがスムーズに進まない要因です。

実際には家づくりで理想や希望を叶えられる土地の探し方にはポイントがありますので、業界で経験したことや得た知識をベースに詳しくご紹介していきます。

土地探しの流れ

土地探しはいきなり希望のエリアで探し始めても、正直なかなか見つからないです。

実際、理想の土地を探して数年間ずっと探している人もいるくらいです。

これから土地探しを納得感を得ながらスムーズに進める5つのポイントをご紹介していきます。

1.実現したい暮らし

土地を探すのは、家を建てたその先に望む暮らしや思い描く生活を実現したいからですよね。

単なる場所の選択だけではなく将来の暮らしや仕事への影響、家族や子供の人間形成にも関わる重要な決定でもあります。

ですので家づくりを考えた動機を再度、頭の中でイメージしてほしいのです。

土地探しや家づくりにおいて悩ましいタイミングが来る時があります。

その際にイメージされた動機を思い出して判断基準にすると、入居後も満足した暮らしや仕事も充実してきます。

さらに土地探しを依頼している人や建築会社の担当者にも、この動機を話して価値観の共有してみましょう。

あなたの担当になってくれた方々が同じ方向の先を見てくれます。
（思いとかけ離れたプラン提案や土地紹介がなくなりますので気持ちも楽です♪）

あなたの中で実現したい暮らしを明確にすれば、家づくりに関わってくれる方々が強力なサポーターになってくれます。

2.家づくりの総予算

家づくりにかかる全ての総予算費用を考えます。

建築する会社や土地エリアによって変動が大きいので、下記のような検討方法があります。

総予算は基本的に、FPと建築会社に相談の２つになるかと思います。

この２つの組み合わせで進めると強みの守備範囲が合わさり安心感が増します。

FPに相談

FPは世帯年収や生活スタイルから見て、無理のない総予算を導いてくれます。

詳しくヒアリングしてくれて、その家庭ごとの生活費や子供の教育費など家づくり以外も含めた人生ライフプランを検討してくれます。

ほとんどの方が住宅ローンを組むことになるかと思いますので、毎月の支払い金額を無理のない範囲で根拠もって示してくれる部分が安心できるところです。

しかし要望間取りと希望土地エリアで総予算に収まるかどうかは、FPは詳しく分からない部分です。

またFPも専門分野があるので、不動産･住宅に精通したFPに相談しましょう。

POINT02　得意分野は？
家計管理･不動産･保険･相続など、FPにはそれぞれ得意分野があります。相談したい分野を得意とするFPを探しましょう。

POINT03　相談したい分野の相談経験はあるか？
相談したい分野の相談実績を参考にFPを探すこともひとつの方法です。

出典：日本ＦＰ協会-信頼できるFPの選び方

不動産会社に相談

不動産会社は土地のプロなので土地自体の掛かる費用などは詳しく分かりますが、建築費用やその他付随の諸費用は細かく分からない場合もあります。

建築会社に相談

FP相談後に建築会社に行くとより多面的に話を理解できます。

①家づくりのご要望と購入したい土地エリアの相場を勘案しつつ、総額を算出してくれます。

そして、

②年収や職業から見て借入できる住宅ローンの金額を建築会社はだいたいイメージできるので、

①～②の間で理想と現実の落としどころを調整してくれます。

①と②の乖離が大きい場合は、

間取りなどの建築費で調整していくか、

土地のエリア選定や条件を柔軟にしていくか、

また住宅ローン借入や自己資金の割合を調整するなど、いくつかのポイントで調整していきます。

これは双方向で相談し、理解と納得を得ながら進められると理想的です。

もし事前にFPに相談したシュミレーション結果があれば、それを担当者の方にお伝えするのもありです。

無理のない総額や月々支払い額の希望を尊重してもらいながら、安心して進めることができると思います。

あとは建築会社は少なくとも2社以上は見て回り、各社によって家自体の費用（建築費）がかなり違うので、家づくりでかかる総資金計画を算定説明してもらい比較検討が必要です。

そして総予算上限を決めて、
そこから要望に合う間取りの建築費と諸費用を差し引いて、
土地購入に充てられる予算が見えてきますので、
その価格帯で土地を探して行くことになります。
（諸費用とは：外構費･上下水引込工事費･登記費用など）

3.土地エリアと条件

土地予算が決まれば、下記順番で土地エリアの選定を行います。

①予算に収まるエリアを抽出

そもそも予算に収まる土地エリアがあるかどうか確認します。

不動産会社や建築会社の担当者にそのまま聞いた方が早いですが、自分でネットで調べてもざっくりの相場は分かります。

ネットで調べる場合は、アットホームやスーモ・ホームズなどでそのエリアで掲載されている土地を１つ１つ見ていくと、土地の坪単価と売りに出ている土地の広さがなんとなく見えてきます。

ただ、土地の状況や条件によって相場に見合っていない場合があったり、建築ができない土地も売りに出ているので、一般の人には判断が難しい土地も多くあります。

なのでここは不動産会社と建築会社に確認するのが確実でスムーズです。

②通勤、通学の利便性を考慮してエリアを絞り込む

いくつかのエリアがピックアップできれば、さらに絞り込んでいきます。

通勤･通学が電車であれば、駅まで徒歩○○分で行ける圏内か、自転車やバイクなどで駅まで行ってもいいか、など駅までの距離で許容できる範囲を考えます。

希望路線の好みや使い勝手も考慮。

建てたら何十年も通うことになるかもしれないので、安易に考えずに家族で話してみてください。

車通勤などであれば、職場までの距離や朝の渋滞有無、転勤の可能性も検討です。

ここも安易に考えると通勤の運転時間などが負担になる場合もあります。

③細かな条件に優先順位を付ける

周辺環境や立地、実現したい暮らしから考えて条件を出していきます。

これは建築会社と一緒に検討すると柔軟にできるかと思います。

例えば、

などなど、人それぞれのご要望があると思うので優先順位を事前につけておきましょう。

ここを事前に言語化しておかないと、土地候補が出てきた時に判断基準が定まっていないので、妥協できず土地申し込みに踏ん切りが付かなかったり、後で振り返って良い土地を逃すことにもなります。

4.土地の探し方

実際の土地探し方法はいくつかありますのでご紹介いたします。

不動産会社に依頼する

おすすめ度：★★★★

今までの手順を踏んだ上で、土地予算や条件を決めて不動産会社に直接訪問し土地探しを依頼する方法。

行くのは大手不動産会社でも地域密着の不動産会社でも大丈夫ですが、個人や少数で営業しているところは物件数も少ない傾向があります。大手不動産会社であれば専任で仲介に入っている物件も多いので、相談しやすいです。

また不動産会社が売主になって売っている土地もあるので、それは直接交渉もしやすくなります。

希望エリアで新規の土地が出たら、定期的に情報を送ってくれる不動産会社もあります。

建築会社に依頼する

おすすめ度：★★★★★

ほとんどの建築会社は土地の仲介に入らないので、紹介できる土地に制限がないのがメリットです。

要望に合わせた建物と予算を考慮して土地も探してくれるので、良い土地に巡り会う可能性はずっと高くなります。

基本的には不動産会社や建築会社もインターネットで探すことがほとんどなので、ほぼどこの会社も同じような情報が集まります。

インターネットでは、アットホームやスーモといった不動産情報サイトがメインで、あとは不動産業者だけが見れるレインズ（REINS)という物件検索システムで探していく形です。

時よりインターネットに出す前の未公開物件も各不動産会社などから建築会社には集まってきますが、数は少ないのでタイミング次第です。

自身でインターネットで探す

おすすめ度：★★★★

前述の不動産情報サイトなどで実際に探してみてください。

もし気になる土地があれば、依頼した不動産会社か建築会社の担当者にその情報をラインやショートメールなどで送ってメリット･デメリットを聞いてみるのが近道です。

要望を伝えた建築会社であれば、その土地だと要望や予算が収まるかも確認してくれると思います。

各会社に依頼しながらも自身でも積極的に探すことは重要で、不思議と良い土地も見つかりやすくなります。

大変かもしれませんが、ぜひ少しの時間で良いので継続して探してみてください。

親の所有地に建てる、または親族の土地を購入する

おすすめ度：★★★★★

これは家づくりの話を相談したときに、親や親族が所有している土地があることが判明して、そこに建築したりお値打ちに購入できたりする場合があります。

土地購入費を抑えられる分、建築費の割合を増やせるのでより理想的な家づくりができるかと思います。

土地がある方は親やご先祖様に感謝ですね！

親の土地に建築する場合は、兄弟や両親としっかりと話し合い、共通認識を持って進めることが重要になります。

兄弟等の場合は、事前に相談や報告なしで建築すると後々相続時に感情のもつれや緊張関係に発展することもあるためです。

親へも所有地に建築することを了承を得ていても、新築建物の位置や範囲、解体する部分など建築計画を共有しながら行わないと揉め事に発展する場合も。

また土地名義を親のままでその土地に建築をすれば、住宅ローンを組む際は親も物上保証人¹などとして土地を担保提供する必要があります。

その土地自体が建築可能かどうか、建築に際し別途余分な費用が掛かかるかどうかを建築会社に確認してもらうと安心です。

親族の土地を購入する場合は、個人間売買も可能ですが基本的には不動産会社に仲介を依頼して行う方が総合的に見て安心です。

それは相場よりも著しく安い価格で売買すると贈与とみなされる可能性もあることや、住宅ローンの審査が通らないこともあるからです。

1. 物上保証人:自身の財産を他人の債務の保証をするために金融機関に担保として提供する人、担保提供者 ↩︎

区画整理地の保留地を購入

おすすめ度：★★★★

区画整理は、その区域に新たな道路や公園を作ったり、土地の区画をきれいに整備して新たな宅地をつくる事業です。

その中で保留地は土地所有者から少しずつ土地を出し合ってもらい、それを売却し事業費の一部とするための土地です。

この保留地が区画整理組合によって抽選や先着順で販売されるのです。

区画整理地は街並みが整ってきれいになるので人気です。

地域や時期によっては区画整理事業を行っているところもあるので、ぜひ探してみてください。（○○県 区画整理、〇〇市　区画整理で検索）

空き地の所有者に交渉してみる

おすすめ度：★

これは取得できる可能性はかなり低いですが、希望エリアで更地の空き地などを見つけて、「ここが売りに出たら買いたい」というような場合です。

その土地の所有者を調べるには法務局に行けば誰でも登記簿謄本を取得できるので、それを基に所有者に直接話しに行ってみる。

現実的には不動産会社や建築会社に相談すると代わりに動いてくれる場合もありますが、仮に売ってくれるとなっても価格が希望額になるかどうかが問題です。

市有地売却や公売物件に入札

おすすめ度：★

こちらも取得できる可能性は低いですが、下記のような国や自治体の所有地売却などです。

市有地等の売却は、市などが使わなくなった土地などを売却するものです。

公売は、税金滞納等で国税局や税務署が差し押さえた財産を入札などによって売却するものです。

5.買付

希望の候補地が見つかり、

その土地での要望の収まった間取りプランができて、

その家づくりにおける総資金計画も予算内に収まった時に、

「買付証明書」を仲介に入っている不動産会社に提出します。

人気エリアで条件の良い土地は物件への問い合せも多く、購入を検討している他の建築希望者も多くいます。

基本的に買付証明書を一番先に不動産会社に提出した人が交渉することができます。

色々な土地探しをしてきた中で見つけた気に入った土地。誰か別の人に先を越されて買付が2番手になると、よほどの事が無い限り1番手の人が契約に進むので、多くのエネルギーを費やしたにも関わらず買えない！ということになります。

なので買付証明書を出すという決断がスッと出来る事が最も重要になってきます。

「この条件の土地が見つかったら買う！」と事前に決断しておくと気持ちも余裕ができます。

ちなみに金額の理想としては売出価格のままで買い付けを入れれば安心ですが、売出価格が相場よりも高めであったり、不利な条件があったりする場合は、下げた希望金額で指値を入れて交渉することも可能です。

指値を入れる場合は無謀に下げすぎると心証もよくないので、建築会社や仲介に入っている不動産会社に正直に聞いてみるのも一つの手です。

そして価格や条件などがまとまり、住宅ローン事前審査が通れば土地契約に進むことができます。

なお土地契約時には手付金も必要になってきます。（一般的には売買代金の5～10％が相場ですが、双方で相談）

ここまでくれば次はお家の打合せの方に入っていくかと思いますので、理想の土地探しはクリア！

まとめ：土地探しのコツ

ここまでの道のりはいかがだったでしょうか。

5つのポイントで土地探しのコツについてご紹介してきました。

やはり理想のお家を建てるには良い土地探しが不可欠なりますので、今回ご紹介した要点を参考に土地探しをすすめていきましょう。

そして納得した家づくりの先に、思い描く暮らしを実現していきましょう！